Como regularizar o meu imóvel?

Atualmente, existem diferentes formas de regularizar um imóvel, sempre dependendo da situação e do que é necessário regularizar.

Contudo, as principais delas são:
• Usucapião;
• Adjudicação compulsória;
• Desmembramento, unificação ou retificação;
• Averbação de construção.

Calma, fica tranquilo que nós vamos explicar agora mesmo sobre cada uma delas. 

1. Usucapião

Em primeiro lugar, temos a usucapião. 

O Código Civil diz o seguinte sobre esse tipo de regularização de imóvel:

Art. 1.241. Poderá o possuidor requerer ao juiz seja declarada adquirida, mediante usucapião, a propriedade imóvel.

Parágrafo único. A declaração obtida na forma deste artigo constituirá título hábil para o registro no Cartório de Registro de Imóveis.

Essa é uma forma muito comum de adquirir a propriedade de um imóvel, você sabia?

Vamos te dar um exemplo prático para ficar mais fácil.

Sabe aquele famoso contrato de compra e venda de gaveta? Que é aquele não registrado? Pois é, esse é um exemplo para regularizar.

Digamos que você compre o seu imóvel e faça apenas o contrato de gaveta e logo em seguida passe a usar esse bem. Claro, você pode pensar que o imóvel é seu, você tem o direito de se mudar, não é mesmo?

Mas, infelizmente nesse caso, pela lei, você ainda não é proprietário, mas sim possuidor.

Bom, voltando ao nosso exemplo, se você tem apenas o contrato, poderá fazer um pedido de usucapião para transferir a propriedade. 

Esse pedido pode ser judicial ou extrajudicial, dependendo se os requisitos forem cumpridos.

2. Adjudicação compulsória

Em segundo lugar, temos a adjudicação compulsória, que também é uma forma de regularizar um imóvel. 

Esse procedimento é previsto no artigo 1418 do Código Civil, que diz o seguinte:

Art. 1.418. O promitente comprador, titular de direito real, pode exigir do promitente vendedor, ou de terceiros, a quem os direitos deste forem cedidos, a outorga da escritura definitiva de compra e venda, conforme o disposto no instrumento preliminar; e, se houver recusa, requerer ao juiz a adjudicação do imóvel.

Ou seja, se você adquiriu um imóvel, mas o antigo proprietário não realizou a transferência que devia, você pode pedir dessa forma, que também existe previsão extrajudicial. 

Portanto, não há desculpa para não regularizar um imóvel, existem várias alternativas, que vamos continuar vendo a seguir. 

3. Desmembramento, unificação ou retificação de área

Algumas vezes, a regularização de um imóvel não tem a ver apenas com a questão da documentação, mas sim das próprias medidas da área.

Em propriedades rurais, por exemplo, é comum que a metragem das áreas esteja incorreta. Ou seja, você pode estar perdendo algum pedaço ou até mesmo usando de forma indevida. 

Com isso, quando há a necessidade de vender alguma parte, é preciso fazer um levantamento topográfico para definir qual é a área real do imóvel.

Isso porque a matrícula do imóvel também precisa estar descrita da forma correta.

Então, em alguns casos, é necessário fazer o desmembramento do imóvel, quando se divide a propriedade, a unificação, quando se é proprietário de um imóvel que possui 2 matrículas, ou, ainda a retificação de área, para corrigi-lá quando você adquire um imóvel com uma metragem e, de fato, o imóvel possui outra. 

Esses procedimentos, na maioria das vezes, podem ser feito no próprio Registro de Imóveis, em especial quando não há nenhum tipo de conflito sobre isso. 

Sim, em alguns casos os próprios vizinhos, ou confrontantes como chamamos no Direito Imobiliário, podem complicar e a discussão vai para o Judiciário.

Por isso é importante fazer esse tipo de regularização com quem entende. 

4. Averbação de construção

Por fim, outro problema que costuma existir quando o assunto é regularizar um imóvel é na averbação da construção, na verdade, a grande maioria dos problemas está na falta dela.

É muito comum as pessoas adquirirem terrenos para construção, mas, no final das contas, acabam construindo e não averbando a obra.

Isso é um problema que pode trazer bastante dor de cabeça aos proprietários, já que a obra não está averbada na matrícula do imóvel e portanto, não tem a habite-se.